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时间:2020-01-08 18:45:28 热度:737

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入夜后的燕郊回归寂静。沉沉夜幕下,这座距北京CBD仅30公里的河北小镇,开始消化近百万人口一天的疲惫。

凌晨五点,燕郊醒来。成群北漂人坐上“黑车”,经过燕郊标志性建筑彩虹门,一路奔向北京草房、大望路、国贸。而与燕郊一起短暂“苏醒”的,还有持续低温下萎靡的市场预期。

从狂热投资导致房价飙升,到严格限购下市场降温,燕郊楼市一直在上下摇摆。近期,受北京市机关迁入通州及地铁规划的影响,燕郊楼市在持续底部运行后回归平稳,渐趋理性。

冰点情绪松动

一则尚未落地的计划撬动了燕郊业主的心。

近日,北京市规自委、市重大办相关负责人披露北京城市副中心轨道交通规划。最新规划显示,平谷线从平谷出发进入北三县,在燕郊将分为两支:一支进入副中心,接入副中心站,并接驳其它线路;另一支拐入东坝地区。

看到消息,李泽马上联系中介,暂不出售自己名下房产。“地铁线路规划后,燕郊房价肯定会受一定影响。”他说,自己准备暂时观望,等待市场出现更好的卖点。跟李泽有相同想法的业主并不是少数。

2017年的限购政策,套牢了大批燕郊投资客。

彼时,燕郊房价刚实现一波“跳涨”。受通州建设北京副中心消息的刺激,大量外地投资客涌入燕郊,房价接连“破两万”“破三万”。2016年末至2017年初,房价涨至最高点,地段好的小区每平米单价甚至突破4万元。

但严厉的限购政策,直接楼市降至冰点。2017年3月,认房又认贷的北京楼市“317新政”出台;3月22日,环京廊坊市紧随其后,主城区、北三县(三河、大厂、香河)、固安及永清限购,外地户籍限购一套且提高首付比例。

4月5日,三河市出台限购实施细则,进一步提高二手房交易成本;6月3日,廊坊市限购升级,外地户籍需有3年社保或纳税证明,限购一套,本地户籍限购两套。隶属于廊坊“北三县”的燕郊楼市受到政策直面冲击。

“从2017年限购开始,房价一路下跌,整整持续到2018年。”一位链家燕郊分店店长告诉第一财经,限购直接挡住没有购房资格的投资客,房子真的卖不出去。

数据显示,2017年3月廊坊限购政策出台,此后燕郊地区成交量锐减:2017年2月份成交438套,3月份成交714套,4-5月份成交200套左右。而到6月,直接骤降至35套左右。

无数小型中介在这场降温中倒闭。直到现在,曾经火热的“售楼一条街”——京榆大街,依然一副荒凉景象。偌大一条街上,在营楼盘寥寥可数。大批楼盘、中介关门倒闭、直接转让出租。

直到北京城市副中心轨道交通规划的出台,市场才感受到些许暖意。然而,终究是乍暖还寒。

市场渐趋理性

“现在燕郊基本是存量市场。”上述接受采访的链家中介坦言,整个燕郊一手房很少,目前在售新房中,公寓产品居多。据业内权威机构统计数据,2018年,燕郊新房共售出4869套,其中首尔甜城小高层3394套、嘉都861套、紫竹湾商业广场546套、潮白生态城203套、港中旅海泉湾127套,还有一些数据未过百的楼盘。

相较而言,二手房市场更能反映市场走向。

据链家二手房网成交数据,2018年11月份,燕郊二手房参考均价为16669元/平,12月份,参考均价为17462元/平,整体市场运行平稳。目前燕郊在售二手房源2119套,最近90天内成交584套。

分区域来看,12月份燕顺路国道附近均价最高,为19250元/平;燕顺路西其次,18545元/平。此外,天洋城17261元/平、燕京航城16528元/平、福成四期16276元/平、燕顺路东16153元/平、福成五期公交总站15033元/平。

对比燕郊房价高峰,托底期可谓“腰斩”。上述链家店长对此深有体会,他表示,2016年末至2017年初是燕郊房价顶峰期,首尔甜城个别住宅甚至被炒到四万左右。现在,经历过限购带来的“急速冰封”,燕郊市场已然度过了触底阶段,出现平稳运行局面。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,北京市政府正式迁入通州后,副中心的建设力度会强化,楼市走稳符合预期。目前燕郊楼市正进入到泡沫基本出清、房价回归理性的阶段。

此外,近期燕郊二手房交易量也有所上涨。上述链家中介表示,12月份,自己所在店面卖出20多套。而在这之前,每月只成交五六套,冰封时期,甚至一套都卖不出去。

“燕郊房价已经在底部运行很长一段时间。”崔秀程说,临近春节,刚需、改善有了新的置业需求;另一方面,城市副中心的种种利好带动,很多人担心房价波动,开始提前置业。

虽然成交量的触底回升,让燕郊楼市的市场信心在绝望的深渊中悄然滋长,但想要短期实现繁荣增长,仍旧不太现实。只要“房住不炒”的大方向不变,燕郊楼市的疯狂上涨,就只能是2016到2017间的一段往事。

“在严格的限购政策下,燕郊很难明显回暖。”崔秀程认为,近期成交增长有特定的时期性。通州城市副中心建设过程较长,虽然有交通、医疗等配套利好辐射,但只是有助于燕郊房地产市场稳定,很难再出现大幅上涨。

灰色操作仍在潜行

在市场趋于理性平稳的大背景下,楼市中依然没有彻底肃清违规销售的残余。

第一财经记者走访发现,当下燕郊仍存在楼盘和中介引导客户购买大厂的期房。购房者与开发商签订合同后,全款交付房款、或者分一年支付,等三年个税流水证明开具后,再进行网签。

曾经火热的京榆大街,已经变成出租和公交车的周转地,孔雀城售楼中心是为数不多依然在售的楼盘。然而门可罗雀的大厅中,销售人员却在极力向顾客推荐大厂尚未建成的期房。

“没有购房资格的话,不能买70年产权住宅,但是我们可以给办。”该销售人员透露,如果购买位于大厂的期房,可以解决购房资格问题。

具体操作上,购房者要先与开发商签订合同,并交付房款。可以全款交付,也可以一年分期,首付20%,剩下的分四次付清。之后,开发商会帮忙办理大厂当地的个税流水证明,购房者只需交付个人材料,三年流水办下来大概7000元左右。

合同签订三年后,开发商会联系购房者,带着去收房。“现在70年产权的新房,我们都是这么操作的。前段时间我们一天平均卖五六十套,800套房子,已经快卖完了。”该销售人员说。

此外,该销售人员还引导,不要买二手房,一旦房价上涨,买家容易和业主产生纠纷。“大厂离通州近,以后还会规划地铁线。投资这里,未来楼盘一定会升值。”

除去楼盘,一些中介机构也存在类似操作。记者在走访顺心置业时,该机构销售人员同样表示可代理大厂业务,其表示那边房子都已盖好,五证齐全,最低价每平一万左右。“有全款实力的客户,都投资大厂的房子。”该中介人员同样如此引导。

对此,业内专家认为,限购资格卡住很多购房者,部分人确实会通过中介提供的方式去购房。对于这类行为,购房者要自行考虑、承担风险。一旦开发商出现一房两卖或者违约行为,购房者很难维护自身利益。目前包括苏州已有查处“红顶中介”和规避限购的造假做法,对于燕郊大厂等市场也需要警惕。